土地评估要点-热火集

一、评估范围

委估宗地为ABC公司使用的位于某地区的四宗用地。具体情况如下表所示:

金额单位:万元

序号	宗地名称	土地权证号	土地位置	取得日期	用地性质	准用年限	开发程度	面积(m²)	账面原值	账面净值

二、土地使用权概况

(一)土地登记状况

1.宗地:保国用(**)字第****号

土地使用者为:ABC公司;土地座落:某保税区某号北侧;****年**月**日取得土地使用权;国有土地使用证证号为:保国用(**)第****号;地号为:保-*-*,图号为:*-*-*;土地登记用途为:国际贸易、仓储、加工;土地使用权类型为:出让;使用年限:**年，终止日期为****年**月**日;土地登记面积为:*****.**平方米(实际面积:*****.**平方米，尚未办理土地使用证面积***.**平方米);四至:东-某路，南-某大道，西-某路，北-某大道;土地级别:工业*级。

2.宗地:保国用(**)字第****号

土地使用者为:ABC公司;土地座落:某保税区某号北侧;****年**月**日取得土地使用权;国有土地使用证证号为:保国用(**)第****号;地号为:保-*-*,图号为:*-*-*;土地登记用途为:国际贸易、仓储、加工;土地使用权类型为:出让;使用年限:**年，终止日期为****年**月**日;土地登记面积为:*****.**平方米(实际面积:*****.**平方米，尚未办理土地使用证面积***.**平方米);四至:东-某路，南-某大道，西-某路，北-某大道;土地级别:工业*级。

(二)土地权利状况

委估4宗地土地所有权均属国家所有，根据某保税区国土局颁发的《国有土地使用证》-----保国用(**)第****号、保国用(**)第****号、保单国用(****)字第****号、保单国用(****)字第****号，证载土地使用者均为:某储运有限公司。

委估4宗地土地使用权性质均为出让,委估宗地A、B剩余土地使用年限均为**.**年(起止日期****年**月**日至****年**月**日);宗地C剩余土地使用年限为**.**年(起止日期****年**月**日至****年**月**日);宗地D剩余土地使用年限为**.**年(起止日期****年**月**日至****年**月**日)。

至估价基准日,根据某储运有限公司提供的资料,委估4宗地(有土地使用证部分)已办理了抵押，抵押权人为"某银行股份有限公司某分行"。

(三)土地利用状况

宗地A:位于某保税区内，土地用途为:国际贸易、仓储、加工，土地开发程度为红线内外"九通一平"指通路、通供水、通排水、通电、通暖、通气、通讯、通卫星电视、通互联网及红线内"场地平整"。地上主要建筑为:检修楼、控制楼及其他配套设施。

宗地B:位于某保税区内，土地用途为:铁路用地，土地开发程度为红线内外"九通一平"指通路、通供水、通排水、通电、通暖、通气、通讯、通卫星电视、通互联网及红线内"场地平整"。地上主要建筑为:集装箱运输铁轨。

宗地C、D:均位于某保税区内,土地用途为:仓储,土地开发程度为红线内外"九通一平"指通路、通供水、通排水、通电、通暖、通气、通讯、通卫星电视、通互联网及红线内"场地平整"。地上主要建筑主要为仓库、熏蒸房及其他工业配套用房，此两宗地位置相连，且作为厂区一个整体，开发程度相同，且用途相同、土地级别相同，其土地单位价值亦趋同，故将其作为一类地进行评估。

三、土地价格影响因素分析

一般因素

1.地理位置

略。

2.自然环境

略。

3.城市性质

略。

4.城市建设与土地利用状况

5.城市经济状况

略。

6.房地产市场状况

略。

(二)区域因素

略。

(三)个别因素

影响宗地地价的个别因素主要包括宗地内部交通条件、地质条件、宗地坡度、开发程度、宗地形状、使用年期等。本报告仅分析影响估价对象地价的主要个别因素。

1.宗地交通状况

委估宗地A、B、C、D临混合型主干道工业大道，临路的状况完全能满足区域内工业生产和生活的需要。

2.地质条件

委估A、B、C、D宗地区域，无不良地质现象，对地价无明显影响。

3.宗地坡度

宗地自身较为平坦，总体坡度小于10°。

4.开发程度

委估A、B、C、D宗地土地实际开发程度均为红线内外"九通一平"指通路、通供水、通排水、通电、通暖、通气、通讯、通卫星电视、通互联网及红线内"场地平整"。

5.宗地形状

委估A、B、C、D宗地形状均呈较规则几何形状，不会影响地上建筑的设计布局，估价对象的宗地形状对地价水平无影响。

6.使用年期

委托评估的土地使用权为国有出让土地，用途为工业用地，终止日期为****年**月**日，法定使用年限均**年，截止评估基准日****年**月**日，剩余使用年限分别为**.**年。

四、地价定义

根据《城镇土地估价规程》、委托人提供的资料及现场勘察情况根据和项目的具体要求，委估宗地在估价基准日是国有土地使用权，所有权属国家，使用权属于ABC公司。

在估价基准日为****年**月**日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表:

序号	宗地名称	实际用途	设定用途	实际开发程度	设定开发程度	实际使用年期	设定使用年期	实际价格类型	设定价格类型
1	宗地A	工业	工业	五通一平	五通一平	.	.	出让使用权	出让使用权
2
3
4

五、评估依据

有关法律法规

国家层面颁布的法规、条例、文件、通知:

1.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号，1999年1月1日起施行);

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号);

3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号);

4.《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》(中华人民共和国国务院令第471号);

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号，1990年5月19日);

6.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第511号);

7.财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通知》(财税[2007]176);

8.财政部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》财综[2009]24号;

9.《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992年国家土地管理局令第1号);

10.原国家土地管理局8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》;

11.国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号);

12.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资厅发(2015)12号);

13.《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资发(2004)238号;

14.国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号)(无仓储用地,删除);

15.《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发(2008)308号;

16.《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土资发(2009)56号;

17.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知:

18.《**省土地管理法实施条例》(20**年**月**日修正);

19.《**市城区土地定级与基准地价更新报告》(20**年**月**日实施);

.......

(二)征地补偿标准的文件名称;

1.有关税费的文件名称;(郊区农地征用的费用如:耕地占用税、菜田基金、复垦基金、土地管理费等相关税费要求分别列出文件名称及文号;城区土地拆迁征用的费用如:拆迁费、停业搬迁补偿费、安置费、管理费等相关税费要求列出文件名称及文号);

2.待估宗地所在市、县政府或城建部门公布的关于收取市政设施建设配套费的有关通知文件及文号;

3.待估宗地所在省、市、县政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件及文号;

4.待估宗地所在市、县的基准地价或土地定级估价报告。

(三)有关技术标准

1.《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014;

2.《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2014;

3.《土地利用现状分类》GB/T21010-2017。

(四)被评估单位提供的资料

1.《国有土地使用证》和宗地图;

2.《土地出让合同》;

3.《房屋所有权证》及建筑物平面图。

(五)评估人员现场勘察取得的资料

1.宗地位置图;

2.的照片;

3.地价影响因素:

4.估价人员现场调查收集的其它相关资料。

六、评估原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有:

(一)合法性原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括:合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同(如土地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。

替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

(三)需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

(四)变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

(五)协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

(六)预期收益原则

对于价格的评估,重要的并非是过去,而是未来。过去收益的重要意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。(无剩余法或收益法时可删除。)

(七)最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。(无剩余法或收益法时可删除。)

(八)报酬递增递减原则

在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，没一要素的继续增加，其收益却不会响应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。(如采用成本逼近法，保留此原则，其他方法删除此原则)

七、评估过程

评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价值进行清理，填列出原始入账价值和评估基准日的账面价值。

(二)对照申报表，收集土地权属证明。

(三)调查了当地征用土地的成本费用,作为估价依据。

(四)实地勘察,调查影响宗地地价的因素。

(五)确定因素修正系数。

(六)依据实地勘察,评估宗地地价。

八、评估方法

根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。

依据《镇土地估价规程》规定，估价对象设定用途为商务金融，可以采用基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法等方法评估，不能采用成本逼近法评估(一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估)。

因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，估价对象所在区域有(没有)类似物业出租，通过分比较可以确定客观的租金水平，因此采用收益还原法评估。

因为市场比较法主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足(较少)，所以(不)选择市场比较法评估。

因为剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形:(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。待估宗地地上有建筑物,宗地所在区域有(没有)类似物业的销售,通过比较(不)可以确定宗地地上建筑物的售价,所以(不)选择剩余法评估。

综上所述,本次估价采用***进行评估。(至少两种方法)