土地评估成本逼近法案例 - 土地取得费与开发费用计算指南

(1) 基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益等来确定土地价格的估价方法。

基本公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费用+利息+利润+土地所有权收益。

(2) 土地取得费及有关税费

土地取得费是指在评估基准日拆迁估价对象所在区域同类用地所支付的平均费用。

1) 土地取得费

待估宗地所在区域主要以耕地为主，现状农业用地主要为两季粮田，视待估宗地在征用前为粮田。需支付的费用主要有：

2) 有关税费

有关税费是指征用估价对象同类用地时，应该向国家行政部门上缴的有关税费：

土地取得费及税费合计 = ***元/平方米

(3) 土地开发费

本次评估的估价对象设定开发程度为宗地外"五通"(通路、通电、供水、排水、通讯)和宗地内"场地平整"的开发水平。估价师结合现场勘察的资料，综合确定估价对象开发费用共***元/平方米。

(4) 利息

根据委估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为一年，投资利息率按照评估基准日中国人民银行最新公布的一年期贷款年利率***%计算。

投资利息=土地取得费×开发周期×利息率+(开发费用+有关税费)×开发周期×利息率×1/2 = ***元/平方米

(5) 利润

通过对土地市场的调查，确定本次投资开发的利润率为***%。

利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×利润率 = ***元/平方米

(6) 土地所有权收益

政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的所有权收益。本次评估取定政府收益***%。

土地所有者权益=(土地取得费及有关税费+开发费+利息+利润)×收益率 = ***元/平方米

(7) 无限年期土地使用权价格

无限年期土地价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+利润+土地所有者权益 = ***元/平方米

(8) 有限年期修正

成本逼近法估价结果为无限年期的价格，需将其修正为待估宗地剩余使用年期***年的土地使用权价格。

修正系数公式为：K=1-1/(1+R)ⁿ

其中：K-年期修正系数；n-待估宗地剩余使用年期***年；R-土地还原率按***%计

经计算，K=***

待估宗地土地价格=无限年期土地价格×K = ***元/平方米