土地评估市场法案例 - 土地使用权价值测算实务

(1) 宗地概况

委估宗地位于***国道南，性质为国有出让，用途为工业用地，取得方式为挂牌，取得日期为****年**月**日，终止使用日期为****年**月**日，使用权面积为***平方米，紧邻主干道，交通便利；开发程度达到红线外六通一平（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整），所在地区为工业集中区，附近有污染物排放但污染物排放治理状况较好。

(2) 计算过程

根据委估宗地的位置和收集到的资料情况，该宗土地周边能够找到可参照案例，故采用市场比较法进行评估。

1) 选取可比交易案例

调查待估宗地周边地区的市场地价资料，在同一供需圈内，选择相同或相似的地块作为比较对象：

2) 比较因素的选择

根据影响土地价格的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择交易情况、交易时间、区位因素、权益因素、实物因素等五个修正因素。

3) 修正情况说明

① 交易日期修正

评估对象与比较实例成交日期接近，且期间当地土地市场价格稳定，故此次评估不作修正。

② 交易情况修正

实例均为正常的市场成交价，故此次评估不作修正。

③ 区域因素修正

工业聚集度：待估宗地与三个比较实例工业聚集度相当，不作修正。

交通条件：待估宗地交通便捷度与三个比较实例相当，不作修正。

市政设施：待估宗地与三个实例市政设施均一般，不作修正。

视听环境：待估宗地与各实例视觉听觉环境均一般，不作修正。

④ 权益因素修正

用地性质：均为国有出让，用地性质相同，不作修正。

土地用途：均为工业用地，土地用途相同，不作修正。

租赁状况：均无租赁情况，不作修正。

相邻关系限制：均无不利因素，不作修正。

⑤ 实物因素修正

土地面积：待估宗地面积适中，三个比较实例面积均较小。工业用地面积大小对价值影响不大，不作修正。

土地形状：待估宗地与实例土地形状均规则，不作修正。

宗地地势：待估宗地与实例地势均较为平坦，不作修正。

工程地质条件：待估宗地与实例工程地质条件均良好，不作修正。

4) 计算比准价格

对3个比较实例的修正价格，采用简单算术平均法得出评估对象的比准价格：

比准价格 = (*** + *** + ***) ÷ 3 = ***元/m²（取整）

5) 使用年限修正

截止评估基准日，土地实际尚余***年使用期，需进行年限修正。

年期修正系数 K = [1-1/(1+r)^M] ÷ [1-1/(1+r)^N]

其中：M-待计算土地尚可使用年期（***年）；N-该用途性质土地规定使用最高年限（50年）；r-土地还原利率（取*%）

经计算，K = ***

待估土地单价 = 比准价格 × 年期修正系数 = *** × *** = ***元/m²

(3) 评估结果

土地使用权价值 = 评估单价 × 宗地面积 = *** × *** = ***元

经评估，土地使用权的评估值为***元。