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土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)x(1±区位修正系数)x年期修正系数。
①土地补偿费及安置补助费:86.25元/平方米
②青苗补偿费:7.80元/平方米
③集体资产、农用设施补偿费:10.00元/平方米
④劳动力和人员安置费、社会保险费:270.40元/平方米
⑤耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费:190.00元/平方米
土地取得费用合计:86.25+7.80+10.00+270.40+190.00=564.45元/平方米
委估土地开发程度为"五通一平"，根据《上海市建设用地开发成本标准》（沪规土资综[2018]123号）规定，工业用地"五通一平"开发成本标准为150元/平方米。
土地开发成本取150.00元/平方米
开发周期一年，年贷款利率3.65%：
投资利息=564.45×[(1+3.65%)1-1]+150.00×[(1+3.65%)0.5-1]=22.35元/平方米
根据《上海市土地估价规程》（沪规土资综[2020]56号），工业用地开发投资利润率取8%：
投资利润=(土地取得费+土地开发费)×8%=(564.45+150.00)×8%=57.16元/平方米
根据《上海市集体建设用地土地增值收益计算办法》（沪规土资综[2019]78号）：
①土地增值收益率取15%（工业用地三级地段）
②土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×15%=(564.45+150.00+190.00+22.35+57.16)×15%=147.59元/平方米
③根据沪规土资综[2019]78号文规定，集体建设用地需缴纳土地增值收益调节金30%：
土地增值收益净额=147.59×(1-30%)=103.31元/平方米
剩余使用年限21.38年，土地还原率4.50%：
年期修正系数K=[1-1÷(1+4.50%)21.38]÷[1-1÷(1+4.50%)50]=0.686
土地价格=(564.45+150.00+190.00+22.35+57.16+103.31)×0.686=745.19元/平方米
土地使用面积29,495.00平方米，评估总价=29,495×745.19=21,980,000元
折合单价：21,980,000÷29,495×666.67÷10000=49.68万元/亩
| 项目 | 金额(元/㎡) | 说明 |
|---|---|---|
| 土地取得费 | 564.45 | 五项费用合计 |
| 土地开发费 | 150.00 | 五通一平标准（沪规土资综[2018]123号） |
| 相关税费 | 190.00 | 耕地开垦费等 |
| 投资利息 | 22.35 | 一年期贷款利率3.65% |
| 投资利润 | 57.16 | 利润率8%（沪规土资综[2020]56号） |
| 土地增值收益 | 147.59 | 增值率15% |
| 增值收益调节金 | -44.28 | 扣除30%调节金 |
| 成本价格 | 1,086.27 | 无限年期成本价 |
| 年期修正系数 | 0.686 | 剩余21.38年 |
| 土地单价 | 745.19 | |
| 土地面积(㎡) | 29,495.00 | |
| 评估总价(元) | 21,980,000 | 取整 |
| 折合单价(万元/亩) | 49.68 |
说明：本案例根据上海市相关规定测算，评估结果仅供学习参考。
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