站点介绍
在土地评估领域，不同的评估方法适用于不同的评估场景和目的。本文通过三个典型案例，分别展示市场比较法、成本逼近法和收益还原法在土地评估中的应用，详细阐述各方法的评估公式及重要知识点。
委估宗地为武威环球实业股份有限公司名下的城镇住宅用地（兼容商业用地），位于武威市凉州区荣华街。该区域属于武威市主城区东延伸段，随着主城区土地紧缺性加剧，该区域的人口密度不断提高，各类服务配套设施不断完善，带动了地价的增值。
市场比较法是根据替代原则，将委估土地与类似土地交易案例进行比较，通过对交易案例的交易情况、期日、区域和个别因素等进行修正，从而确定委估土地价格的方法。其计算公式为：
其中，V 为委估土地价格，Vc 为比较案例价格，A 为交易情况修正系数，B 为交易期日修正系数，C 为区域及个别因素修正系数。
评估人员收集了与委估土地在用途、位置、面积等方面类似的交易案例，对每个案例的交易价格进行了详细分析和修正。例如，若某个交易案例存在急于出售的情况，导致交易价格低于正常市场价格，则通过交易情况修正系数对其进行调整。经过综合评估，市场比较法测算单价为 4776.15 元/㎡。
市场比较法的关键在于选取具有代表性的交易案例，并对交易情况进行准确修正。同时，要充分考虑区域和个别因素对土地价格的影响，如区域的基础设施配套、人口密度、土地用途等。
某农场位于某省某市，土地用途为农用地，土地面积为 2666720 平方米（折合 4000.06 亩）。至估价基准日，估价对象现状利用以菜地为主，具体为：蔬菜种植面积 2470 亩、水果种植面积 158 亩、鱼塘面积 1081.48 亩，其他农用地 290.58 亩，估价对象地面上有少量棚房构筑物，共 11.5 亩。估价目的为确定国有农用地使用权抵押贷款额度提供价格参考依据。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项成本之和为基础，加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的方法。其基本公式为：
其中，V 为土地价格，Cd 为土地取得费用，Co 为土地开发费用，P 为利润，I 为利息，L 为土地增值。
评估人员首先计算土地取得费用，包括土地出让金、征地拆迁费用等。然后，根据土地开发程度和开发周期，确定土地开发费用。接着，按照一定的利润率计算利润，并根据开发资金的投入时间和利率计算利息。最后，结合当地土地市场的供需状况和土地的区位条件等因素，确定土地增值。经过综合评估，成本逼近法测算单价为 249.5 元/㎡。
成本逼近法的关键在于准确核算各项成本，并合理确定利润、利息和土地增值。同时，要充分考虑土地的区位条件、用途、开发程度等因素对土地价格的影响。
某市某区的一宗商业用地，该土地位于城市繁华地段，周边商业氛围浓厚，交通便利，具有较高的商业价值。该宗土地已建成商业建筑，用于出租经营，产生了稳定的租金收入。
收益还原法是根据土地的预期收益来确定土地价格的方法，其基本公式为：
其中，V 为土地价格，A 为土地的年预期收益，r 为还原利率。
评估人员预测了委估土地未来的租金收入、经营收入等收益情况，并根据市场行情和风险状况确定还原利率。例如，若预计委估土地每年可产生 100 万元的租金收入，还原利率为 5%，则根据收益还原法计算出的土地价格为 2000 万元。经过综合评估，收益还原法测算单价为 4977.08 元/㎡。
收益还原法的关键在于准确预测土地的预期收益，并合理确定还原利率。同时，要充分考虑土地的区位条件、用途、开发程度等因素对土地收益的影响。
本案例充分展示了市场比较法、成本逼近法和收益还原法在土地评估中的应用。市场比较法注重市场交易信息的收集和分析，能够直接反映市场供求关系对土地价格的影响；成本逼近法从土地开发成本的角度出发，为土地价格提供了较为客观的成本基础；收益还原法则侧重于土地的预期收益，适用于具有稳定收益的土地评估。在实际评估工作中，评估人员需要根据委估土地的具体情况和市场环境，灵活选择和运用评估方法。同时，要注重对市场信息的收集和分析，准确把握土地市场的动态变化，以确保评估结果的科学性和准确性。此外，评估过程中还需充分考虑土地的区位条件、用途、开发程度等因素，对评估结果进行合理修正和完善，为客户提供更加专业、可靠的评估服务。
