站点介绍
构筑物在各类工程项目中广泛存在，其价值评估对于企业的资产核算、投资决策以及资产交易等活动至关重要。准确评估构筑物的价值，有助于企业合理规划资源、优化资产配置以及准确反映财务状况。本文将对构筑物评估进行全面阐述，涵盖其概念、分类、计量基础、评估方法、经典案例、特殊情况处理以及评估注意事项等方面。
构筑物是指不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，通常为了某种特定目的而建造。根据其用途和性质，构筑物主要可分为以下几类：
用于工业生产过程中的各种构筑物，如烟囱、水塔、冷却塔、贮油罐、栈桥等。这些构筑物是工业生产不可或缺的组成部分，其设计和建造需满足特定的工业生产工艺要求。
为满足交通运输需求而建造的构筑物，如桥梁、隧道、涵洞、堤坝、码头等。交通构筑物对于保障交通运输的顺畅和安全起着关键作用，其建设和维护通常需要大量的资金和技术投入。
为城市公共服务提供支持的构筑物，如污水处理厂、垃圾处理场、变电站、电信塔等。市政公用构筑物关系到城市的正常运转和居民的生活质量，其建设和运营受到政府的严格监管。
用于农业生产和农村生活的构筑物，如灌溉渠道、机井、温室、畜舍等。农业构筑物对于提高农业生产效率、保障农产品供应具有重要意义。
构筑物的计量基础主要包括初始计量和后续计量两个阶段，具体内容如下：
| 计量阶段 | 计量方法 | 说明 |
|---|---|---|
| 初始计量 | 成本 | 企业取得构筑物时，按照取得时的成本进行初始计量。成本包括购买价款、相关税费以及使构筑物达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。对于自行建造的构筑物，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 |
| 后续计量 | 成本模式或公允价值模式 | 企业通常采用成本模式对构筑物进行后续计量，也可以采用公允价值模式。采用成本模式计量时，构筑物应当按照固定资产的有关规定，计提折旧，并在资产发生减值时计提减值准备。采用公允价值模式计量时，不对构筑物计提折旧，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 |
需要注意的是，企业一旦选择采用公允价值模式计量，不得再转为成本模式计量；而采用成本模式计量的企业，如果满足一定条件，可以转换为公允价值模式计量。
根据评估目的、评估对象的特点以及市场条件等因素，需选择合适的评估方法。常见的评估方法如下：
成本法适用于评估新建或较新的构筑物，或者市场交易不活跃、难以获取市场参考价格的情况。该方法以建造构筑物所发生的各项成本为基础，考虑折旧、损耗和减值等因素进行调整后确定评估价值。在计算成本时，要考虑土地取得成本、建筑安装工程成本、前期工程费用、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润等。同时，对于折旧和损耗，需要根据构筑物的使用年限、物理状况、功能状况等因素进行合理估计。例如，评估一座新建的水塔，若周边类似水塔交易较少，可采用成本法，考虑建筑成本、土地成本以及合理的利润等，再扣除因使用和时间因素导致的折旧。
主要计算公式：
\(V = C - D - E\)
其中：
\(V\) 为评估价值
\(C\) 为重置成本或重建成本
\(D\) 为折旧
\(E\) 为减值准备
收益法适用于具有收益能力的构筑物，如收费桥梁、码头等。该方法通过预测构筑物未来的净收益，并按照一定的折现率将其折现至评估基准日，以折现后的净收益现值作为评估价值。对于构筑物，未来净收益主要是运营收入扣除相关运营费用后的余额。折现率的确定需要综合考虑资金的时间价值、投资风险、市场利率、构筑物的收益水平等因素。例如，评估一座收费桥梁，需要预测未来各期的通行费收入、运营成本，再根据合适的折现率将净收益折现到评估基准日。
主要计算公式：
\(V = \sum_{i = 1}^{n}\frac{NI_{i}}{(1 + r)^{i}}\)
其中：
\(V\) 为评估价值
\(NI_{i}\) 为第 \(i\) 期的预期净收益
\(r\) 为折现率
\(n\) 为收益期限
如果存在活跃的市场，且有足够的可比交易案例，可采用市场法进行评估。该方法以市场上相同或类似构筑物的交易价格为基础，通过比较评估对象与可比交易案例之间的差异，进行适当调整后确定评估价值。选择可比交易案例时，需要考虑构筑物的地理位置、用途、规模、结构、建成时间等因素。例如，评估一座小型码头，可选择近期在同一地区成交的、条件相近的码头交易价格作为参考，考虑码头的设施状况、吞吐量等因素进行调整。
主要计算公式：
\(V = P \times N \times K\)
其中：
\(V\) 为评估价值
\(P\) 为可比交易案例的市场价格
\(N\) 为评估对象的规模或数量等可比指标
\(K\) 为调整系数
以下以某企业持有的一座收费桥梁为例，说明构筑物价值的评估过程。该桥梁建于 \(2020\) 年，设计使用年限为 \(30\) 年，目前日均车流量为 \(5000\) 辆，收费标准为每辆车 \(10\) 元。年运营成本为 \(200\) 万元，包括人工费用、维护费用、水电费等。评估基准日为 \(2025\) 年 \(4\) 月 \(11\) 日，评估人员决定采用收益法进行评估。
评估人员经过分析，预计该桥梁未来 \(25\) 年的车流量和收费标准保持稳定，折现率确定为 \(6\%\)。
每年的运营收入为 \(5000\times10\times365 = 1825\) 万元，每年的净收益 \(NI = 1825 - 200 = 1625\) 万元。
根据收益法公式 \(V = \sum_{i = 1}^{n}\frac{NI_{i}}{(1 + r)^{i}}\) ，计算该桥梁的评估价值：
\(V=\sum_{i = 1}^{25}\frac{1625}{(1 + 0.06)^{i}}\)
通过年金现值系数计算可得：\(V = 1625\times\frac{1-(1 + 0.06)^{-25}}{0.06}\approx 20773.42\) 万元。
随着技术的进步和生产工艺的改进，某些构筑物可能会出现功能性贬值。例如，旧的工业烟囱可能因环保要求无法满足新的排放标准，其价值会受到影响。评估时需要分析构筑物的功能与当前市场需求的匹配程度，确定功能性贬值的程度，并在评估价值中予以扣除。
构筑物可能会受到自然灾害（如地震、洪水、台风等）或意外事故（如火灾、爆炸等）的影响，导致其物理状况受损，进而影响其价值。评估时需要对受损情况进行详细勘查和评估，确定修复成本和对未来收益的影响，相应调整评估价值。
政策法规的变化可能会对构筑物的使用和价值产生重大影响。例如，环保政策的加强可能会增加污水处理厂的运营成本；交通规划的调整可能会影响桥梁、隧道等交通构筑物的车流量和收益。评估时需要密切关注政策法规的变化，分析其对构筑物的影响，并相应调整评估参数。
对构筑物的实物状况、权益状况和区位状况进行全面、细致的勘查。实物状况包括结构完整性、设备运行状况、外观损坏程度等；权益状况包括产权归属、抵押情况、使用限制等；区位状况包括地理位置、周边环境、交通条件等。勘查结果是准确评估构筑物价值的基础。
充分掌握当地相关市场的供求关系、价格走势、交易案例等信息。通过查阅行业报告、咨询专业机构、实地考察等方式，获取准确的市场数据，为评估提供有力支持。
折现率是收益法评估中的关键参数，其确定需要综合考虑多种因素。要根据构筑物的风险程度、市场利率水平、投资回报率等因素，合理确定折现率。不同类型的构筑物，其风险和收益特征不同，折现率也应有所差异。
评估所使用的数据，如运营收入、运营成本、市场交易价格等，必须真实、可靠。要通过多种渠道收集数据，并进行核实和验证，确保数据的准确性和完整性。对于预测数据，要采用合理的方法和假设进行估算。
根据评估对象的特点和实际情况，谨慎选择合适的评估方法。必要时，可以采用多种方法进行评估，并对结果进行相互验证。如果不同方法得出的评估结果差异较大，要深入分析原因，调整参数或方法，确保评估结果的合理性。
评估过程中涉及到许多专业判断，如折旧和损耗的估计、未来收益的预测、市场可比案例的选择和调整等。评估人员应具备丰富的专业知识和实践经验，确保判断的合理性。
评估报告应内容完整、条理清晰、结论明确。要详细说明评估目的、评估方法、评估依据、评估过程等内容，以便使用者能够理解和信任评估结果。
