投资性房地产评估-热火集

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投资性房地产评估的详细解析

投资性房地产评估是企业资产评估的重要组成部分，直接关系到企业资产价值的准确计量和财务报表的真实性。科学合理的评估能够为企业提供真实的资产价值信息，是投资者和利益相关者了解企业财务状况的关键环节。

一、概念与特点

（一）概念

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）特点

投资性房地产具有投资金额大、持有期限长、价值受市场因素影响明显等特点。其价值评估需重点关注房地产的位置、用途、租赁状况及市场供求关系等因素。

二、评估过程

1. 评估范围

纳入本次评估范围的投资性房地产**项，账面原值为25,000,000元，账面净值为20,000,000元，计提减值准备2,000,000元，账面净额为18,000,000元。

被评估资产位于科技园区。被评估资产具体为XX大厦7层，建筑面积为1,500平方米，具体为钢筋混凝土框架结构。

被评估资产所在的XX大厦建成于2015年，总建筑面积约50,000平方米，为1栋钢筋混凝土框架结构高层建筑，地上28层，地下4层，地上1至4层为裙楼，5层以上为标准层，标准层层高为3.2米，其中地上部分均为办公用途，地下一层为车库，共有车位200个。

至评估基准日，被评估资产已经办理房屋所有权证和国有土地使用证，房产证号为[XX房权证开国字第0012345、0012346、0012347]、房屋所有权证对应的国有土地使用证号分别为[XX国用（2015）第0056789、0056790、号]。房屋所有权人和土地使用权人均为XX科技公司，房产的设计用途为办公，土地使用权类型为出让，土地用途为办公，图号为XX-05，地号为05-03-02。

至评估基准日，根据企业提供的资料显示，被评估资产未设定抵押等他项权利限制。被评估资产签订有房屋租赁协议，租赁截止时间为2026年至2028年不等，最迟租赁截止时间为2028年12月31日。

2. 被评估资产清查核实情况

根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了现场勘察，产权核实，市场调研和评估测算工作。首先听取被评估单位有关人员对企业情况和委托资产的历史及现状的介绍，了解目前企业的资产使用现状。然后对被评估单位填报的建筑物资产清单、资产的产权证明原始文件进行审核，会同有关专业技术人员到现场对实物进行核实。结合建筑总平面图进行现场勘查核实建筑面积（使用面积），结构形式，装饰标准，供电、供水、供暖、供气设施状况，了解房屋建筑物的使用状况，损坏情况以及维修、保养、管理情况。

被评估资产位于科技园区，XX大厦外墙厚度为49-60cm厚，内承重墙37cm砖墙，隔墙为8cm厚陶粒混凝土砌块，大厦内设备设施为水、电、暖、中央空调、烟感喷淋系统、安防系统、通讯、2部上海三菱电梯1000公斤（13人）。大厦装修为外墙铝扣板局部玻璃幕墙，双层玻璃塑钢窗，自动旋转玻璃门，大厅地面及电梯厅地面为石材或地砖，墙面为装饰块材或乳胶漆，铝扣板或石膏板吊顶，筒灯或装饰花灯照明，卫生间地面和墙面瓷砖，普通洁具。标准层办公室内地面为环氧树脂自流平地面，墙面乳胶漆，走廊为石膏板吊顶，筒灯照明，办公室内为轻钢龙骨石膏板吊顶，格栅日光灯照明。

经过现场勘查，该房产的使用和维护状况正常，主要承重构件未见承载力下降等状况，主要设备设施均能够正常使用。因大厦为高层建筑，仅设置了2部三菱电梯，载重量为1000kg，在上下班人员流动集中时段，电梯运力不足。

3. 评估方法

根据本次评估目的和评估对象具体情况，确定本次评估采用市场法进行评估。

市场法是根据市场中的替代原理，将待估房地产与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似案例进行比较，并对类似可比案例的成交价格作适当修正，以此估算被评估资产客观合理价格的方法。具体为对其实际交易价格从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与被评估资产具体条件比较修正，确定估价对象价值的评估方法。

4. 评估过程

以XX大厦7层为例（房屋建筑物清单4-5-1第3项），XX大厦7层的建筑面积为1,500平方米。

（1）可比案例概况

根据市场法选择可比案例的条件，选择与被评估资产相同区域内类似交易案例三个，具体情况见下表。

项目	被评估资产	可比实例A	可比实例B	可比实例C
名称	XX大厦7层	科技园路10号办公大厦	科技园区B座	创新大道15号智慧中心
坐落位置	科技园路8号	科技园路10号	科技园区B座	创新大道15号
用途	办公	办公	办公	办公
交易时间	2025-06-19	2025-03-15	2025-04-20	2025-05-10
交易价格（元/㎡）	——	18,500	17,800	18,200

（2）因素条件比较

对可比案例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的条件比较，具体见下表。

比较因素	被评估资产	可比实例A	可比实例B	可比实例C
坐落位置	科技园路8号	科技园路10号	科技园区B座	创新大道15号
交易情况
使用类别	办公	办公	办公	办公
交易方式	转让	转让	转让	转让
权力状况	完全产权	完全产权	完全产权	完全产权
土地使用权类型	出让	出让	出让	出让
交易日期	2025-06-19	2025-03-15	2025-04-20	2025-05-10
区域因素
办公集聚程度	高	高	较高	高
交通便捷度	优	优	良	优
区域土地利用方向	办公为主	办公为主	综合	办公为主
临街宽度和深度	适中	较宽	适中	适中
临街道路状况	主干道	主干道	次干道	主干道
宗地形状及可利用程度	规则	规则	较规则	规则
公共服务设施和基础设施状况	完善	完善	较完善	完善
个别因素
结构	框架	框架	框架	框架
层数	7层	5层	8层	6层
装修	中高	高	中	中高
设备设施	中央空调、2部电梯	中央空调、3部电梯	分体空调、2部电梯	中央空调、3部电梯
建成时间	2015年	2018年	2016年	2017年

（3）因素修正

在各因素条件比较表的基础上，进行比较实例交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正，个别因素修正，即被评估资产的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，具体见下表。

比较项目	被评估对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易价格（元/㎡）	——	18,500	17,800	18,200
交易情况修正
比较因素	分值	分值	分值	分值
使用类别	100	100	100	100
交易方式	100	100	100	100
权力状况	100	100	100	100
使用权类型	100	100	100	100
交易情况修正系数	1.00	1.00	1.00	1.00
交易日期修正	100	102	101	100.5
交易日期系数	1.00	1.02	1.01	1.005
区域因素修正
办公集聚程度	100	100	98	100
交通便捷度	100	100	95	100
区域土地利用方向	100	100	97	100
临街宽度和深度	100	102	100	100
临街道路状况	100	100	98	100
宗地形状及可利用程度	100	100	99	100
公共服务设施和基础设施状况	100	100	98	100
区域因素修正系数	1.00	1.01	0.96	1.00
个别因素修正
结构	100	100	100	100
层数	100	98	101	99
装修	100	102	98	101
设备设施	100	103	97	103
建成时间	100	105	102	103
个别因素修正系数	1.00	1.08	0.98	1.06
综合修正系数	1.00	1.11	0.95	1.09
修正后单价（元/㎡）	——	20,535	16,910	19,838

（4）确定比准价格

将经过修正的可比实例比准价格进行算术平均，得到评估价格，具体见下表。

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易价格（元/㎡）	18,500	17,800	18,200
交易情况修正	1.00	1.00	1.00
交易日期修正	1.02	1.01	1.005
区域因素修正	1.01	0.96	1.00
个别因素修正	1.08	0.98	1.06
综合修正系数	1.11	0.95	1.09
修正后单价（元/㎡）	20,535	16,910	19,838