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结构：钢筋混凝土+钢结构
建成年月：2014年11月
建筑面积：5800平方米
账面价值：***元
账面净值：***元
筒仓承放在100米*15米基础地板上，由条形基础及基础墙和部分基础柱构成。基础埋深0.6米左右。工程包括基础钢筋，砼砼，模板施工，基础土方回填，结构层浇筑,面层压光。
基础：部分区域采用2mm厚钢筋砼砼满堂基础，底板钢筋网片中间成八字型。
基层：级配砂石夯实。
垫层：3:7灰土。
模板：钢模板。
结构层：混凝土，每1.5米交叉配200钢筋。
面层：水泥砂浆20厚抹面压光，每20米设有止水带。
现场调查状况：无空鼓、剥落、无破损。整体外观情况较好，正常使用中。
为该公司自建，构筑物无产权证。
查阅该建筑的竣工结算资料，本次评估采用该构筑物竣工时的工程量根据现行《湖北省房屋建筑与装饰工程消耗量及统一基价表》(2018)、《湖北省通用安装工程消耗量及统一基价表》(2018)、《湖北省建筑装饰工程费用定额》(2018)及《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013》的计算规则、配套的费用定额及襄阳省造价部门的相关文件等规定，计算出人工费、材料费、施工机械使用费及其他直接费组成工程直接费，并按评估基准日当地建筑材料的市场价格计取规费、企业管理费、利润、税金及其他费用，计算项目建筑安装工程造价，建安工程取费表如下:
| 序 号 | 费用 代码 | 名称 | 基数说明 | 费率 | 金额(元) |
|---|---|---|---|---|---|
| 一 | A | 直接费 | 人工费+材料费+机械费+未计价材料费 | *** | |
| 1 | A1 | 人工费 | 人工费+组价措施项目人工费 | *** | |
| 2 | A2 | 材料费 | 材料费+组价措施项目材料费 | *** | |
| 3 | A3 | 机械费 | 机械费+组价措施项目机械费 | *** | |
| 4 | A4 | 未计价 材料费 | 主材费+组价措施项目主材费 | *** | |
| 5 | A5 | 设备费 | 设备费+组价措施项目设备费 | *** | |
| 二 | B | 企业管 理费 | 预算人工费+组价措施预算人工费+预算机械费+ 组价措施预算机械费-记取安全文明和税金预算 人工费-记取安全文明和税金预算机械费 | 17.00% | *** |
| 三 | C | 规费 | 预算人工费+组价措施预算人工费+预算机械费+ 组价措施预算机械费-记取安全文明和税金预算 人工费-记取安全文明和税金预算机械费 | 21.80% | *** |
| 四 | D | 利润 | 预算人工费+组价措施预算人工费+预算机械费+ 组价措施预算机械费-记取安全文明和税金预算 人工费-记取安全文明和税金预算机械费 | 10.00% | *** |
| 五 | E | 价款调 整 | 人材机价差+独立费 | *** | |
| 1 | E1 | 人材机 价差 | 人材机价差 | *** | |
| 2 | E2 | 独立费 | 独立费 | *** | |
| 六 | F | 安全生 产、文 明施工 费 | 安全生产、文明施工费 | 17.17% | *** |
| 七 | G | 税前工 程造价 | 直接费+设备费+企业管理费+规费+利润+价款调 整+安全生产、文明施工费 | *** | |
| 八 | H | 销项税 额 | 税前工程造价-甲供材料市场价合计+甲供材料采 保费合计 | 9.00% | *** |
| 九 | 工程造 价 | 税前工程造价+税金 | *** |
建安造价 = ***元
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
| 序号 | 费用名称 | 含税费率 | 扣税后费率 | 取费基数 | 取费依据 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一 | 可行性研究 费 | 0.60% | 0.57% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 二 | 建设单位管 理费 | 1.15% | 1.15% | 工程费用 | 财政部财建[2016]504号 |
| 三 | 招标代理费 | 0.32% | 0.30% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 四 | 环境影响评 价费 | 0.11% | 0.10% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 五 | 勘察设计费 | 2.70% | 2.55% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 六 | 工程监理费 | 2.00% | 1.89% | 工程费用 | 市场调节价 |
| 小计 | 6.88% | 6.56% |
前期及其他费用 = 建筑工程合计 × 费率
= *** × 6.88% = ***元
本项目正常建设期为2年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，前期及其他费用在建设初期一次性投入,则资金成本公式为:
资金成本 = (建安工程造价 + 前期及其他费用) × 正常建设期 × 贷款利率 ÷ 2
= ***元
重置全价 = 建安工程造价(含税) + 前期及其他费用(含税) + 资金成本
| 序 号 | 费用名称 | 计算公式 | 金额(元) |
|---|---|---|---|
| 一 | 建安工程总造价(含税) | *** | |
| 二 | 前期及其他费用(含税) | 建筑安装工程造价×6.88% | *** |
| 三 | 资金成本 | *** | |
| 四 | 重置全价(含税) | 一+二+三(百位取整) | *** |
本次评估构筑物为企业主要资产，维护整修及时;经现场调查，基础稍有沉降，整体结构牢固，面层无裂纹剥落。根据各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定构筑物的成新率。
在熟悉构筑物施工资料的基础上，依据构筑物现场勘察评分标准，对构筑物的各部分进行打分,并依据构筑物成本构成,各部分的使用年限,确定各部分权重，依次确定构筑物勘察成新率。
| 分项 | 分项 | 评定依据 | 标准分 | 分数 |
|---|---|---|---|---|
| 结构 | 1基底(15) | 有足够承载能力 | 15 | 6 |
| 结构 | 2垫层(20) | 无松动 | 20 | 6 |
| 结构 | 3基础(15) | 坚固严实 | 15 | 4 |
| 结构 | 4结构层(40) | 有足够承载能力 | 40 | 14 |
| 结构 | 5面层(10) | 平整坚固完好 | 10 | 4 |
| 勘察成新率合计% | 34.00% | |||
经计算，委估构筑物的勘察成新率为34%。
参照国家住建部颁发的"房屋完损程度的评定标准"和住建部、财政部发建综[1992]349号有关不同结构、用途房屋建(构)筑物使用年限的规定，该构筑物理论使用年限为 30年,根据上述勘查情况,及与企业人员调查了解,该构筑物维护保养正常,本次评估判断该构筑物经济使用年限约为 30年,于 2014年 11月竣工并投入使用，截止评估基准日，该构筑物已使用年限为9.76年，根据经济耐用年限和现场勘查情况确定尚可使用年限为 20.24年。
理论成新率 = 20.24 ÷ 30 × 100% = 67.47%
综合成新率 = 勘察成新率 × 60% + 理论成新率 × 40%
= 34% × 60% + 67.47% × 40% = 47.79%
评估值 = 重置全价 × 成新率
= *** × 47.79% = ***元
说明：本说明仅供学习交流，不得用于其他目的。
