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在现代经济活动中，使用权资产的交易和运营日益频繁。准确评估使用权资产的价值，对于企业的财务核算、投资决策、租赁业务处理等方面具有至关重要的意义。相关评估准则为使用权资产评估提供了专业且规范的指引。本文将围绕使用权资产评估展开深入探讨。
使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。根据租赁准则，在租赁期开始日，承租人应确认使用权资产。使用权资产具有以下特性：
有限性：使用权资产的使用期限受到租赁合同的限制，仅在租赁期内有效。
依附性：其价值依附于所租赁的资产，资产的质量、性能等会影响使用权资产的价值。
收益性：承租人通过使用该资产，预期能够在租赁期内获得一定的经济收益。
风险性：受到市场波动、技术更新、租赁双方信用等因素的影响，使用权资产的价值存在一定风险。
使用权资产评估的计量基础主要包括成本、收益和市场价值三个方面，具体如下：
| 计量基础 | 说明 |
|---|---|
| 成本 | 使用权资产的成本主要包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励相关金额）、承租人发生的初始直接费用以及承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。例如，某企业租赁一处办公场地，租赁负债初始计量金额为 500 万元，初始直接费用 20 万元，预计复原场地成本 10 万元，那么该使用权资产的成本为 530 万元。 |
| 收益 | 收益是指在租赁期内，使用权资产预期能为承租人带来的经济利益。这可能表现为使用资产进行生产经营所获得的利润增加、成本节约等。收益的预测需要考虑市场需求、行业竞争、资产使用效率等因素。 |
| 市场价值 | 市场价值是指在公开市场上，使用权资产在正常交易情况下所能实现的价格。它受到市场供求关系、同类使用权资产交易价格、租赁资产的稀缺性等因素的影响。 |
根据相关评估准则，在进行使用权资产评估时，需综合考虑租赁资产的类型、租赁期限、市场环境等因素，合理选择评估方法。常见的使用权资产评估方法主要有成本法、收益法和市场法，以下是详细介绍：
成本法适用于新签订的租赁合同，或者使用权资产的收益难以准确预测、市场交易案例较少的情况。该方法以取得和使用该使用权资产所发生的成本为基础，考虑资产的损耗和贬值，来确定其评估价值。在核算成本时，要确保各项成本的准确性和合理性。例如，某企业租赁一台设备，初始成本为 300 万元，由于设备存在一定的损耗，预计贬值率为 10%，则该使用权资产的评估价值为 \(300\times(1 - 10\%) = 270\) 万元。
主要计算公式：
\(V = C\times(1 - D)\)
其中：
\(V\) 为使用权资产评估价值
\(C\) 为使用权资产的成本
\(D\) 为贬值率
收益法是评估使用权资产价值较为常用的方法，适用于具有明确收益预期的使用权资产。该方法通过预测使用权资产在租赁期内的预期收益，并按照一定的折现率将其折现至评估基准日，以折现后的收益现值作为使用权资产的评估价值。预期收益可以是使用资产产生的销售收入、利润增加额等。折现率的确定需要综合考虑资金的时间价值、投资风险、行业平均收益率等因素。例如，评估一项租赁的商铺使用权，预计在未来 5 年内每年可为承租人带来 80 万元的净收益，折现率为 10%，则该商铺使用权的评估价值为 \(\sum_{i = 1}^{5}\frac{80}{(1 + 10\%)^{i}}\) 。
主要计算公式：
\(V = \sum_{i = 1}^{n}\frac{NI_{i}}{(1 + r)^{i}}\)
其中：
\(V\) 为使用权资产评估价值
\(NI_{i}\) 为第 \(i\) 期的预期净收益
\(r\) 为折现率
\(n\) 为收益期限（租赁期）
若市场上存在足够数量且具有可比性的交易案例，可采用市场法进行评估。该方法以市场上相同或类似使用权资产的交易价格为基础，通过比较评估对象与可比交易案例之间的差异，进行适当调整后确定使用权资产的评估价值。选择可比交易案例时，需要考虑租赁资产的类型、租赁期限、地理位置、市场条件等因素。例如，评估一处写字楼的使用权，可选取近期在同一地段、相同面积、相似租赁条件的写字楼使用权交易价格作为参考，考虑楼层、装修情况等因素进行调整。
主要计算公式：
\(V = P\times K_{1}\times K_{2}\times\cdots\times K_{n}\)
其中：
\(V\) 为使用权资产评估价值
\(P\) 为可比交易案例的市场价格
\(K_{1},K_{2},\cdots,K_{n}\) 为各项差异因素的调整系数
以下以某企业租赁的一套生产设备的使用权为例，说明使用权资产评估价值的评估过程。该使用权资产的评估基准日为 2025 年 4 月 11 日，评估人员决定采用成本法和收益法进行评估。
该设备使用权的初始成本为 400 万元，由于设备技术更新较快，预计贬值率为 15%。则该设备使用权通过成本法的评估价值为 \(400\times(1 - 15\%) = 340\) 万元。
经预测，该设备在未来 4 年内每年可为企业带来 120 万元的净收益，折现率确定为 10%。则该设备使用权通过收益法的评估价值为 \(\sum_{i = 1}^{4}\frac{120}{(1 + 10\%)^{i}}\) 。通过计算（可使用财务计算器或相关软件），可得该值约为 380.39 万元。
综合考虑两种方法的评估结果，最终确定该设备使用权的评估价值（可采用加权平均等方法确定最终值，此处假设采用简单平均）为 \((340 + 380.39)\div2 = 360.195\) 万元。
租赁期间可能发生租赁变更，如租赁期限延长、租金调整、租赁资产范围变动等。这些变更会对使用权资产的价值产生影响。评估时要根据租赁变更的具体情况，重新确定使用权资产的成本、收益等因素，调整评估价值。
承租人的信用状况会影响使用权资产的价值。如果承租人信用不佳，可能存在违约风险，导致租赁协议无法正常履行，从而降低使用权资产的价值。评估时要考虑承租人的信用评级、财务状况等因素，对信用风险较高的情况适当降低评估价值。
市场环境的变化，如经济形势、行业竞争、政策法规等，会对使用权资产的收益和市场价值产生影响。例如，经济衰退可能导致市场需求下降，从而降低使用权资产的预期收益；政策法规的变化可能影响租赁业务的开展和资产的使用价值。评估时要密切关注市场环境的变化，及时调整评估参数和结果。
评估人员应严格遵循相关评估准则的要求，确保评估过程的规范性和评估结果的公正性。在评估过程中，要严格按照准则规定的程序和方法进行操作，保证评估结果的可靠性和公信力。
使用权资产评估需要评估人员具备较强的专业判断能力。评估人员要能够准确判断租赁资产的状况、市场环境的变化、收益的不确定性等因素，合理确定评估参数和方法。同时，要不断积累经验，提高专业判断水平。
收集和分析相关资料是准确评估使用权资产的基础。评估人员要收集租赁合同、租赁资产的技术资料、市场交易数据、承租人的财务报表等资料，并对这些资料进行深入分析，以获取准确的评估信息。同时，要注意资料的真实性、完整性和时效性。
不同的评估方法适用于不同类型的使用权资产和评估目的。评估时要根据使用权资产的特点、市场条件和评估要求，合理选择评估方法。必要时可以采用多种评估方法进行评估，并对评估结果进行综合分析和调整，以得出更为准确的评估价值。
使用权资产面临着多种风险，如市场风险、信用风险、技术风险等。评估时要充分考虑这些风险因素，在评估模型中合理体现风险对使用权资产价值的影响。可以通过调整折现率、降低预期收益等方式来反映风险。
评估报告应内容完整、条理清晰、结论明确。要详细说明评估目的、评估方法、评估依据、评估过程等内容，特别是要对关键参数的确定和评估结果的形成进行详细阐述，以便使用者能够理解和信任评估结果。同时，评估报告要符合相关法律法规和行业规范的要求。
