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当我们评估一套房子、一块土地或者一家公司的价值时，市场法是最常用的评估方法之一。这种方法的核心理念是"比较"——参考市场上类似资产的实际交易情况来确定价值。但这里有个关键问题常常被提起：采用市场法评估时，必须使用实际成交案例吗？那些挂在网站上、等着出售的资产报价能作数吗？今天我们就来探讨这个专业而实际的问题。
市场法听起来简单直接，但想要准确使用它，有几个必须满足的条件：
• 市场要活跃：需要有足够多的买卖交易在发生，价格信息畅通可查
• 信息要透明：交易的价格、时间、条件等关键信息要能公开获取
• 案例要可比：能找到与评估对象相似的资产作为参考（地段、类型、状态等都接近）
市场法的核心价值在于参考已发生的真实交易。为什么实际成交案例如此重要？
• 成交价代表真金白银的交易：它凝聚了买卖双方的博弈，反映了市场供需的真实较量
• 挂牌价 ≠ 最终成交价：挂牌价只是卖家的期望值，就像菜市场的"喊价"，通常留有砍价空间
市场法的灵魂不在于找到了哪些资产做参考，而在于参考的案例是"真交易"——买卖双方确实按这个价格完成了产权交割。
我国评估行业有明确规定：
• 《房地产估价规范》明确指出：选取可比实例必须是实际成交案例
• 《不动产评估准则》同样要求：可比案例应是交易实例，即已完成的交易
2022版《国际评估准则》(IVS)规定得更加灵活：
"如果近期很少有交易发生，评估师则可以考虑相同或相似资产近期的挂牌价格或卖方报价，前提是相关信息是清晰明确且经认真分析并有文字记录的。"
| 适用条件 | 具体要求 |
|---|---|
| 市场极少交易 | 没有足够成交案例可用 |
| 数据质量 | 挂牌价信息清晰明确且经过分析 |
| 使用方式 | 只能作为补充依据，不能直接替代 |
在实际评估操作中，当确实缺少成交案例时，评估师会这样处理：
1. 满足前提条件
• 市场足够活跃：所在区域交易频繁，挂牌信息量大且更新及时
• 数据充分可靠：收集大量挂牌数据，进行系统性分析而非只看个例
2. 关键一步：修正挂牌价
• 通过市场调研或历史数据分析实际成交价与最初挂牌价的差距
• 估算合理"砍价率"（例如市场普遍能砍价5%-10%）
• 进行必要的价格修正，使其接近可能的成交价水平
3. 交叉验证
• 结合其他评估方法（收益法、成本法）结果进行对比验证
• 通过专业判断调整最终评估结论
任何情况下，直接使用未修正的挂牌价作为评估依据都是不规范的做法，可能使评估结果明显偏高。
总结核心观点：
• 成交案例永远是"金标准"：市场法评估应优先寻找和使用实际成交案例
• 挂牌价可作为补充依据：但必须在市场活跃、数据充分且经过专业修正的前提下
• 修正必不可少：必须考虑议价空间、市场波动等因素对挂牌价进行合理调整
市场法评估并非刻板地只认"成交"。当满足严格条件且经过专业处理后，挂牌价也能为价值判断提供参考线索。但请记住：成交案例始终是那根最准的"定盘星"，评估师需要在遵循专业准则的同时保持对市场脉动的敏锐感知。
